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利用失效建设工程规划许可证加建楼房 该怎么处理?

发布时间:2019-07-25 07:55 来源:未知 编辑:admin

  连云港市城市管理行政执法支队日前组织了一次疑难案例研讨,现约请该支队案件处理中心王瑞同志将几个疑难案例的研讨情况略加整理并登载于此,供大家参考,也希望各位发表意见。

  江苏省连云港市某街道办事处某村民委员会利用失效的建设工程规划许可证擅自建设2#综合楼的三层和四层。

  本案当事人曾经取得过建设工程规划许可证,批建2#综合楼共四层。但是当时由于资金问题只建设了2#综合楼一、二层,没有竣工验收。2017年底开工建设三、四层,2018年初主体完工,目前已被责令停工。经函询规划部门得知,当初取得的《建设工程规划许可证》已失效,并且该地块在《连云港市城市总体规划(2015-2030)》中规划用地性质为公园绿地。

  2.如果无法采取改正措施需要拆除,按照《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第九条的规定,不能拆除的情形是指拆除违法建设可能影响相邻建筑安全、损害无过错利害关系人合法权益或者对公共利益造成重大损害的情形。影响相邻建筑安全怎么鉴定,由谁鉴定?

  (1)该案中当事人已取得建设工程规划许可证,该证是失效并未注销,且三、四层建设在一、二层之上,不是建在绿地上,所以不宜定性为占用绿地。用地性质为绿地可以作为违法建设定性的一个依据。

  (2)是否影响相邻建筑安全的界定,可以由市房屋安全鉴定管理中心(市住建局直属事业单位)或者第三方房屋安全鉴定公司提供专业的鉴定报告。

  (3)根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定,无法采取改正措施消除对规划实施影响,又不能拆除的的违法建筑物,应当没收实物或者违法收入。但对没收后的实物应当如何处理,《城乡规划法》和《行政处罚法》均未作出明确规定。

  国内部分城市针对土地管理过程中没收的违法用地建筑物如何处置作出了相关规定,但对违反城乡规划管理的违法建筑物没收以后如何处置的相关资料很少。

  通过查阅网络资料,《杭州市依法没收的建筑物处置办法》(市人民政府令第167号,2001年3月22日)中的相关做法和经验可以借鉴(具体内容后附)。

  杭州市在处置没收的违法建筑物过程中,需要住房和城乡建设部门、自然资源和规划部门、安全检测和消防部门、物价部门、财政部门等相关部门的配合才能完成。

  第四十九条 建设单位或者个人在取得选址意见书一年内未办理建设项目批准或者核准文件,在取得建设用地规划许可证一年内未办理用地批准文件,在取得建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证一年内未办理施工许可证,且未申请延期或者申请延期未获批准的,相应的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和乡村建设规划许可证失效,城乡规划主管部门应当予以注销。

  第六十二条第一款 在城市、镇规划区内,未取得建设工程规划许可证进行建设,或者未按照建设工程规划许可证确定的内容进行建设,或者利用失效的建设工程规划许可证进行建设的,由城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款。

  第六十二条第二款第(一)项 前款所称无法采取改正措施消除影响应当限期拆除的情形,包括:(一)占用城市道路、广场、绿地、河湖水面、地下工程、轨道交通设施、通讯设施或者压占城市管线、永久性测量标志的。

  《杭州市依法没收的建筑物处置办法》(2001年3月22日杭州市人民政府令第167号发布,根据2012年5月18日杭州市人民政府令第270号《杭州市人民政府关于修改〈杭州市外商投资企业土地使用费征管暂行规定〉等23件市政府规章部分条款的决定》修改)

  第四条 土地、规划等行政主管部门依法没收的违法建筑物,应在结案后责成当事人在10日内腾空该建筑物。被没收的违法建筑物,由市政府房产管理部门统一接收处置。

  第五条 负责处置没收房产的部门统一接收的违法建筑物,经安全检测和消防等部门验收合格可以保留使用的,按本办法第六条进行处置;不合格的,一律拆除。

  第六条 被没收的违法建筑物,经有关部门验收合格可以保留使用的,按照以下方式予以处置:

  (一)公开拍卖。拍卖的底价应包括土地使用权的价格。底价由房地产评估机构评估后确定。

  (二)当事人回购。依法没收的违法建筑物与合法建筑物不可分割的,违法建筑当事人可按市政府规定的价格予以回购。当事人不愿回购,亦无他人购买的,予以拆除。

  已依法办理了计划立项及建设用地规划审批手续,但未依法办理土地审批手续导致违法用地被没收的违法建筑物,可由违法用地当事人按市政府规定的价格予以回购。当事人不愿回购的,按本办法的有关规定另行处置。

  被没收的违法建筑当事人要求回购的,应向被没收违法建筑物的处置部门提出申请。处置部门对当事人的回购申请进行审查,并按市政府的有关规定确定回购价格后,与当事人签订回购合同。当事人应按合同规定的价格和期限交纳回购价款,逾期不交的,合同终止,违法建筑物按本办法的有关规定另行处置。

  第七条 依法没收的建筑物在处置前,其产权属国家所有;按本办法处置后,由房产管理部门相应确认其产权,土地管理部门相应确认其土地使用权。

  一处违法建设房屋,调查询问笔录中丈夫承认是他2006年左右建的,用于开烟酒店。但是烟酒店的营业执照(个体工商户)经营者是其妻子姓名,别的没有更多证据。

  本案当事人如何认定?是按照笔录认定丈夫,还是按照营业执照认定妻子,还是认定为夫妻二人?

  对于未取得建设工程规划许可证进行建设的案件,当事人如何确定,建议把握两个原则,即“谁办证”和“谁建的”,首先应当将有资格、有义务办理《建设工程规划许可证》的主体作为案件当事人,如果无法确定办证主体,那就将违法建设的实际建设主体作为案件当事人。

  案例中“丈夫”已“自认”该建筑是他所建,不需要再举证,在没有相反证据的情况下,可以认定“丈夫”为本案当事人,且违法建设案件与案例中所提到的商店营业执照并无必然关联。

  某公司在其厂区内有一处厂房,相关规划手续齐全。厂房东西长40米、南北宽20米、高度为10米,内部无隔断、无隔层。2018年12月份,该公司在其厂房内部依托于旧墙体建设砖混结构房屋一栋,面积约为100平方米,层高3米,因当事人出差未归,目前暂没有掌握其他信息。

  2.如果该公司打算新房屋建好以后,将旧的厂房拆除,对其建设行为能否按照未取得建设工程规划许可证进行查处?

  (1)在无法确定某建设行为是否属于违法建设行为的情况下,可以将建设行为是否增加建筑面积作为界定标准之一。案例中在原有厂房内建设一栋房屋,实际的建筑面积并没有增加,可以视其为内部改造行为。

  (2)新房屋建好后,如将旧的厂房拆除,可分为两种情况:一种是旧厂房拆除重建,继续将该房屋包括在其内部,那么需要办理新厂房的建设工程规划许可证;另一种情况是旧厂房拆除后不再新建或者异地重建,那么该房屋需要办理单独的建设工程规划许可证。

  近期,在建筑物内部利用层高较高的特点进行穿层或者在建筑物底层商铺内下挖地面进行穿层的行为频发,请大家结合城管执法的职责和范围谈谈自己的观点和看法。

  (1)建设项目的总建筑面积=地上建筑面积+地下建筑面积,地上建筑面积=计容积率地上建筑面积+不计容积率地上建筑面积,计容积率地上建筑面积=地上建筑面积-不计容积率的地上建筑面积(底层架空绿化公共服务空间)+特殊多倍计容积率的面积(层高超高建筑)。

  房屋内部施工属于建设行为还是装饰装修行为主要看其是否增加建筑面积。在对穿层行为的查处中,需区分查处标的的建筑面积是否按照容积率标准进行计算。若查处标的的建筑面积已按容积率标准计算,那么穿层并未增加建筑面积,是合理的装修行为;若查处标的的建筑面积是按实际水平投影面积计算,那么穿层就是增加了建筑面积,是建设行为。若未办理相关规划手续,即可按照未取得建设工程规划许可证进行立案查处。

  连云港市规划部门《关于印发连云港市建筑工程容积率计算规则(试行)的通知》(连规发〔2018〕61号),明确了住宅及公寓建筑、一般性办公建筑、商业综合性建筑等按层高计算容积率的标准。因此查处穿层行为是否是违法建设应根据具体情况进行区分。

  比如:某商业建筑层高大于4.8米、不大于6米,规划部门按照规定应当按其建筑面积的1.5倍计算计容面积,那么,在该商业建筑内进行穿层的行为则界定为装饰装修行为更合理。

  (2)《江苏省城乡规划条例》第三十条第一款规定,开发利用城市、镇地下空间,应当符合有关规划和城乡规划主管部门确定的规划条件,依法办理建设项目选址、建设用地和建设工程的规划审批手续,独立开发利用地下空间的,单独办理规划审批手续。第三十条第二款明确规定,任何单位和个人不得开挖建筑底层地面。

  《关于印发连云港市建筑工程容积率计算规则(试行)的通知》(连规发〔2018〕61号)

  ……3.20 建筑层高应与其功能相适应,不得利用层高进行加建隔层等潜伏设计。对建筑层高有特殊要求的功能区(如剧院、展览馆、影厅、运动场馆、多功能厅、会议室、报告厅、门厅、大堂、中庭、采光厅等),按其建筑面积计算计容面积。以上功能区的层高设置应提供合理的依据,必要时需由规划部门组织专题论证。

  3.20.1 商业建筑层高大于4.8米,不大于6.0米的,按其建筑面积的1.5倍计算计容面积;层高大于6.0米,不大于7.8米的,按其建筑面积的2.0倍计算计容面积;以此类推,层高每增加1.8米,计容系数增加1.0。单一空间超过2000平方米的大型商业用房(如超市、大型商场等),按其建筑面积计算计容面积。

  3.20.2 一般性办公建筑及公寓式旅馆,层高大于4.2米,不大于4.8米的,按其建筑面积的1.5倍计算计容面积;层高大于4.8米,不大于5.4米的,按其建筑面积的2.0倍计算计容面积;以此类推,层高每增加0.6米,计容系数增加1.0……

  第三十条 开发利用城市、镇地下空间,应当符合有关规划和城乡规划主管部门确定的规划条件,依法办理建设项目选址、建设用地和建设工程的规划审批手续。与地面建设工程一并开发利用地下空间的,应当与地面建设工程一并办理规划审批手续;独立开发利用地下空间的,单独办理规划审批手续。

  任何单位和个人不得开挖建筑底层地面,不得擅自改变经规划审批确定的地下空间的使用功能、层数和面积;确需改变的,应当经负责审批的城乡规划主管部门审批。不符合控制性详细规划的,城乡规划主管部门不予批准。

  第六十三条 违反本条例第三十条规定,在城市、镇地下空间开发利用中建设单位或者个人有下列行为之一的,由城乡规划主管部门责令停止建设,限期改正,处以建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款:

  前款第(二)项、第(三)项所列行为同时违反有关民防法律、法规规定的,按照有关法律、法规的规定执行。

  作者单位:江苏省连云港市城市管理行政执法支队案件处理中心返回搜狐,查看更多

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